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도급(都給)은 어떤 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수(報酬)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(대한민국 민법 제664조)이다. 도급계약은 쌍무계약, 유상계약에 속한다.
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도급 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전
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위임 고용 도급[편집]
매매와 도급[편집]
도급인[편집]
판례[편집]
각주[편집]
건설공사 계약방식 알아보기
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건설공사 계약제도의 종류와 특성 : 네이버 블로그
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공사 발주의 종류 | Narak Wikia | Fandom
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 공사 발주의 종류 | Narak Wikia | Fandom 도급 계약 방식. (공사 실시 방식) · 공사비. 지불 방식 ; 분할 도급 · 공동 도급 · 정액 도급. 단가 도급. 건물주가 직접 공사에 관할 일체를 책임 시공하는 형태. 공사에 관한 일체의 사항을 도급업자에게 위임하는 것. 감독이 간단하고 전체공사의 진척이 원활한 공사계약제도. 공사를 유형별로 구별하여 각 전문 공사별로 전문 시공업자를 선정, 도급 계약을 맺는 방식 대규모 공사의 경우 2개 이상의 건설업체가 임시로 결합, 출자하여 연대 책임으로 공사를 수주, 시공하는 방식. 공사비의 총액을 확정하여 계약하는 방식. 단가만을 계약하고 실시 수량에 따라 차후에 정산하는 방식. 공사비의 실비를 3자 입회하에 확인 후 청산하고 건축주는 미리…
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공동도급계약이란?
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[윤영환 변호사의 법률산책]건설공사 도급계약의 종류와 장•단점에 대해 – 건설이코노미뉴스
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![[윤영환 변호사의 법률산책]건설공사 도급계약의 종류와 장•단점에 대해 - 건설이코노미뉴스](http://www.cenews.kr/news/thumbnail/201606/11078_5828_3032_v150.jpg)
건설공사 계약
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 건설공사 계약 명확하지만 공사비 총액을 산출하기 곤란할 때에 발주자가 도급자에게 시공을 위임하여. 양질의 공사를 기대할 경우 흔히 채택된다. ▹ 이 계약방식은 … 5.1 입찰 및 낙찰 ▹ 건설 프로젝트의 입찰 및 낙찰과정은 발주자가 의도하는 목적에 적합한 품질의 시설 물을 주어진 공기내에 경제적이고, 안전하게 생산하기 위해서 해당 프로젝트에 가장 적합한 도급자(co..
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건설공사 계약
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도급(都給)은 어떤 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수(報酬)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(대한민국 민법 제664조)이다. 도급계약은 쌍무계약, 유상계약에 속한다. 고용과 같이 노무의 제공 그 자체를 목적으로 하지 않고 노무를 가지고 어떤 일을 완성하는 것을 내용으로 하는 점에 특징이 있다. 이와 같이 도급은 노무공급계약의 일종이나, 일정한 일을 완성하는 것이 본질적인 내용이다.[1] 그러므로 도급계약은 일정한 일의 완성을 내용으로 하는 점에서, 일정한 일 그 자체의 수행을 내용으로 하는 고용계약과 구별된다.[1] 구민법에서는 도급을 일본민법과 동일한 용어인 청부(請負)라고 하였다.(구 민법 제632조) 도급계약에 의하여 수급인이 이행하여야 할 일은, 수급인의 노무에 의하여 생기게 되는 결과를 말하며, 이에는 유형적인 결과도 있고, 무형적인 결과도 있다.[1] 토목공사나 건축의 경우가 보통인데, 치과의나 정형외과의(整形外科醫)의 수술이나 운송의 계약 등도 도급이다. 도급은 노무의 결과인 일의 완성을 목적으로 하는 것이므로 일은 반드시 수급인 자신이 할 필요는 없으며 금지의 특약이 없는 한 수급인은 다시 그 일을 제3자에게 도급할 수 있다. 이것을 하도급(下都給：下請)이라고 한다. 도급제도는 중소 건축업으로부터 토건(土建)·조선(造船) 등의 기업에 걸쳐서 광범하게 사회적 기능을 달성하고 있는데, 특히 토건업(土建業)의 도급관계는 노동관계의 근대화를 방해하고(下都給에 대한 중간착취), 또 수급인의 기술적 무능이나 해태(懈怠)가 도급인뿐만 아니라 일반공중의 안전에 관계가 깊다(건물의 안전확보, 漏電화재의 방지의 필요). 따라서 하도급관계에서 특별법인 ‘하도급거래공정화에 관한 법률’에 의해 중간착취의 배제(근기 8조)나 건설업법에 의한 도급의 통제시책(統制施策：건설업자의 면허제, 건설공사의 계약방식의 규제, 기술자의 수준확보의 조치 등)이 취하여지고 있다. 도급 계약에 의하여도 대리권이 발생할 수 있다.[2] 상법 상의 운송계약이나 해상운송계약의 법적 성질은 도급계약의 일종이다.[3]
건설산업기본법에서는 도급을 “원도급, 하도급, 위탁 등 명칭에 관계없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약”이라고 정의한다.[4] 건설산업기본법에는 건설공사 도급계약과 하도급계약의 무효, 해지권 등을 규정하고 있으므로, 일정 부분은 사법(私法)으로서의 효력도 지닌다.
위임, 고용, 도급 [ 편집 ]
민법에 노무공급계약은 위임, 고용, 도급 세가지 계약 뿐이다. 변호사를 장기간 계속적으로 부하직원으로 두는 것은 고용계약이다. 그런데 특정한 소송대리나 법률자문을 위한 1회성 변호사선임 계약의 법적성질이 무엇인가에 대해, 한국과 독일은 견해를 달리한다. 독일은 이를 도급계약으로 보는데 비해, 한국은 유상위임계약이라고 본다.
로마법 이래 전세계의 위임계약은 모두 무상계약이며, 유상으로 위임하는 경우는 1회성 도급이 아니면 장기간 고용으로 본다. 즉, 위임계약은 반드시 보수가 없다. 보수가 있는 노무공급계약은 1회성 도급과 계속적 고용 둘 뿐이다. 독일 민법도 역시 위임계약은 유상이 불가능하다.
그러나, 한국은 위임계약이 유상계약일 수도 있다고 규정하여, 도급인지 유상위임인지에 대해 다른 국가들과 다른 결론을 내고 있다. 이발소, 미용실의 1회적 이용계약의 경우도 이와 마찬가지어서, 독일은 당연히 도급계약으로 본다. 반면에, 한국은 유상위임계약인지 도급계약인지 혼선이 있다. 물론 미용사를 부하직원으로 장기간 계속적으로 사용하는 계약은 고용계약이다.
매매와 도급 [ 편집 ]
노무공급계약이 아니라 제조물공급계약인 경우, 수공업자가 물건을 만들어서 주문자에게 판매하는 것이 도급계약인가 아니면 단순한 제조물의 매매계약인가에 대해 견해가 대립한다. 곽윤직 교수는 대체물일 경우에는 매매계약, 부대체물일 경우에는 도급계약으로 보는 것이 타당하다고 주장한다.
국제사법재판소 규정 제38조에도 명시되어 있지만, 국회제정법률, 관습법, 판례법, 통설이나 다수설로 된 학설법이 없는 경우에는 국내의 최고 권위의 법학자 1인의 견해가 학설법으로 인정된다. 아직 많은 사례가 재판된 적이 없어서, 그 쟁점에 대한 법률전문가들의 판단이 전혀 없거나 거의 없는 경우, 국내 최고 권위의 법학자의 법률자문이 가장 설득력이 있어서 사실상 법률, 즉 연성법(soft law)적인 효과가 있다는 것이다. 지금은 퇴직한 지 오래된 곽윤직 교수는 한국 최고의 민법학자로 인정받고 있다.
그러나, 국제 물품 매매 계약에 관한 국제 연합 협약(CISG)에서는 이를 모두 매매계약이라고 규정하고 있다. CISG가 부동산, 항공기 등은 적용이 제외되고, 국내거래인 경우에는 모두 다 제외되는 등, 적용범위가 포괄적이지는 않지만, 규범의 기준이 될 수 있는 다자조약이기 때문에, 적용범위 이외의 거래에서도 참고가 될 수 있다.
선박건조계약의 경우, 영국과 미국은 매매계약이라고 보는데 비해, 한국과 독일은 매매계약과 도급계약의 혼합계약이라고 본다. 선박은 항공기, 자동차와 함께 법률상 부동산으로 취급되는 동산이다.
도급인 [ 편집 ]
도급인(都給人)은 도급계약에서 일을 부탁하는 쪽의 당사자이다. 도급인은 수급인에 대하여 일의 완성을 청구할 수 있는 외에 일의 목적물에 하자가 있을 때에는 그 보수청구·손해배상청구·계약해제를 할 수가 있다. 도급인은 수급인의 일에 대하여 보수(도급대금)를 지급하여야 하는데 그 시기는 특약이 있으면 그것에 따르고 특약이 없는 경우는 일의 완성 후(목적물의 인도를 필요로 할 때는 인도와 동시) 즉 후급(後給)이다(664조, 665조). 도급인은 수급인이 작업 중에 제3자에게 가한 손해에 관하여는 책임을 부담하지 않는 것이 원칙이지만 도급 또는 지시(指示)에 관하여 도급인에게 과실이 있을 때에는 책임을 부담하게 된다(757조). 또한 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인하여 일의 목적물에 하자가 생긴 경우에는 수급인의 담보책임은 생기지 않는다(669조).[5]
도급의 해제 [ 편집 ]
도급은 채무 불이행을 이유로 하는 해제 외에 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 언제나 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다(673조). 도급계약은 도급인의 의사에 따라 일의 완성을 목적으로 하는 것으로, 도급인의 의사에 반하여 이것을 계속시킬 필요는 없으며 다만 그 해제로 인하여 수급인에게 부당한 손해만 입히지 않으면 된다는 생각으로 사정의 변경에 의하여 도급인이 일의 완성의 필요가 없게 된 경우를 고려한 편의적(便宜的)인 해제이다. 이 밖에 도급인은 일의 목적물에 중대한 하자가 있기 때문에 계약을 한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제할 수가 있으며(668조), 또 도급인이 파산한 경우는 수급인 또는 파산관재인은 계약을 해제할 수 있게 되어 있다(674조).[6]
판례 [ 편집 ]
건물 건축도급계약에 의하여 신축된 건물 소유권의 귀속관계 [ 편집 ]
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다 [7] .
. 건축공사도급계약에 있어서는 공사 도중에 계약이 해제되어 미완성 부분이 있는 경우라도 그 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되어 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고, 도급인은 그 건물의 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다 [8] .
. 일반적으로 건물 신축 도급계약에 있어서 수급인이 신축한 건물에 하자가 있는 경우에, 이로 인하여 도급인이 받은 정신적 고통은 하자가 보수되거나 하자보수에 갈음한 손해배상이 이루어짐으로써 회복된다고 봄이 상당하고, 도급인이 하자의 보수나 손해배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 수급인이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다 [9] .
. 수급인의 하자담보책임에 관한 민법 제667조는 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다 [10] .
. 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 도급인은 하자보수나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 그 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있는데, 이러한 경우 그 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치와의 차액이고, 한편 하자가 중요한 경우에는 그 보수에 갈음하는 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함된다[11].
도급계약에서 계약보증금의 법적성질 [ 편집 ]
도급계약에 그 도급계약을 계약보증한 보증서의 보증금액을 위약벌 내지 제재금이나 손해배상액의 예정으로 하는 특약이 없는 경우, 수급인의 채무불이행으로 인하여 도급계약이 해제되었다고 하여 곧 보증서의 계약보증금을 위약벌이나 손해배상예정액으로 보아 계약보증을 한 건설공제조합에 대하여 곧바로 그 보증금액의 전액을 청구할 수 없고 도급인은 수급인의 구체적인 손해배상채무의 존재와 그 채무액을 입증하여 그 범위 안에서 위 보증서의 보증금액을 청구할 수 있을 뿐이다. [12]
도급계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 위 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이다.[13]
공사도급계약에 있어서 반드시 수급인 자신이 직접 일을 완성해야 하는지 여부 [ 편집 ]
공사도급계약에 있어서 당사자 사이에 특약이 있거나 일의 성질상 수급인 자신이 하지 않으면 채무의 본지에 따른 이행이 될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 반드시 수급인 자신이 직접 일을 완성하여야 하는 것은 아니고, 이행보조자 또는 이행대행자를 사용하더라도 공사도급계약에서 정한 대로 공사를 이행하는 한 계약을 불이행하였다고 볼 수 없다. 수급인이 제3자를 이용하여 공사를 하더라도 공사약정에서 정한 내용대로 그 공사를 이행하는 한 공사약정을 불이행한 것이라고 볼 수 없으므로, 수급인이 그의 노력으로 제3자와의 사이에 공사에 관한 약속을 한 후 도급인에게 그 약속 사실을 알려주지 않았다고 하더라도 이를 도급인에 대한 기망행위라고 할 수 없다고 한 사례.[14]
수급인이 건축한 건물의 소유권 [ 편집 ]
수급인이 자기의 노력과 출재로 건축중이거나 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 없는 한 도급인이 약정에 따른 건축공사비 등을 청산하여 소유권을 취득하기 이전에는 수급인의 소유에 속한다고 봄이 상당하다.[15]
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다.[16]
신축건물의 소유권을 원칙상 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것임은 물론이나, 건물신축도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는바, 이때 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각 전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들의 약정에 따라야 한다.[17]
수급인의 하자담보책임 [ 편집 ]
갑이 을의 주문에 따라서 갑 소유의 재료를 사용하여 특수하게 만든 자동차부품을 공급하고 을로부터 이를 수입하여 가는 외국의 병 외에는 이를 타에 매각처분하기가 불가능한 불대체물의 제작공급계약의 경우에는 당해 물건의 공급과 함께 그 제작이 계약의 주목적이 되어 도급의 성질을 띠게 되고 그와 같은 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이므로 매매에 관한 민법 제580조 제1항 단서의 조항이 적용될 여지가 없다.[18]
각주 [ 편집 ]
건설공사 계약방식 알아보기
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1. 글을 시작하며
: 건설공사 계약제도의 종류에는 9가지가 있다. 각각의 계약방식과 특성에 대하여 알아보기 전 건설공사의 계약 주체들에 대해 간단히 알아보자.
건설공사 도급관계
프로젝트 규모에 따라 발주자는 일반건설업(종합건설, 주로 1~2군 업체)에 직접도급을 준다. 대게 일반건설업이 발주를 받아 전문건설업에 하도급을 주는 형태인데 이런 이유는 일반건설업에 전문인력을 보유하여 직영공사를 하기엔 전문성이 떨어지고 관리 포인트가 많아지다 보니 전문건설업에 시공을 맡기고 시공관리, 품질관리, 안전관리를 하는 게 일반적인 프로세스이다. 전문건설업은 일반건설업에 하도급을 받아 공사를 진행하고 시공 인력 및 장비관리를 통하여 현장 원가절감 및 설계변경을 통한 수익증대를 목표로 하고 있다.
2. 계약제도의 종류
: 가장 일반적인 실비정산 보수가 산식 도급부터 성능 발주방식까지 계약제도의 종류를 알아보자.
계약제도의 종류
1) 직영방식
: 발주자가 직접 계획을 세우고 자재구입, 노무자 고용, 시공 기계 및 가설재를 마련하여 모든 공사를 자기 책임하에 시행하여 발주 및 계약이 간편하고 설계변경 없이 임기응변 처리가 가능하며 발주자의 의견 반영이 용이하고 비영리를 목적으로 확실한 시공이 가능함. 하지만 전문 시공능력 부족으로 공기연장으로 인한 공사비 증대 등의 리스크가 있다.
>> 직영방식을 채택하는 경우는 군사지역 내 기밀을 요하는 공사, 난공사, 설계변경이 빈번한 공사, 견적이 어려운 공사, 문화재와 같은 고도의 기술을 요하는 공사, 재해 응급복구공사 등에 적용된다.
2) 일식 도급
: 하나의 공사 전부를 일반건설업 및 전문건설업에 맡겨 노무, 자재, 기계 등 현장 시공업무를 일괄 도급하는 방식으로 계약과 감독이 수월하고 확정적인 공사비로 책임한계가 명확하여 공사비가 절감된다. 하지만 발주자의 의견이 잘 반영되지 못하며 도급업체의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 재하청을 주는 경우가 많기 때문에 말단 노무자 지불금이 적어져 품질 저하의 우려가 있다.
3) 분할 도급
: 공사를 여러 유형으로 세분하여 각기 따로 전문 도급업자를 선정, 도급계약을 맺는 방식으로 발주자와 시공자와의 의사소통이 원활하여 우량 시공이 기대됨. 주로 대규모 공사에서 구역별로 구분하여 공구별 분할 도급을 하는 형태가 일반적이다.
4) 공동도급
: 대규모 프로젝트에 1개의 회사가 단독으로 도급을 맡기에 어려운 경우 2개 이상의 건설사가 임시로 결합, 조직, 공동출자 등을 통해 연대책임하에 공사를 수급하여 공사를 수행하는 방식이다.
5) 정액 도급
: 공사비 총액을 확정하여 계약하는 제도로 공사관리 업무가 간편하며 자금, 공사계획의 수립이 명확함. 하지만 하도급자는 공사 변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하여 공사금액 증대에 따른 과투입으로 손해를 겪는 경우도 생긴다.
6) 단가 도급
: 공사금액을 구성하는 단위 공사 부분에 대한 단가만을 확정하고 공사가 완료되면 실시 수량의 확정에 따라 정산하는 방식으로 공사의 신속한 착공과 설계변경이 용이. 하지만 자재, 노무비 등의 원가관리를 하지 않아 발주자의 공사비 증대로 이어지는 경우가 있다.
7) 실비정산 보수 가산식 도급
: 직영방식과 도급방식을 합친 가장 이상적인 제도로 공사의 실비를 발주자와 시공사가 확인하여 정산하고 발주자는 미리 정한 보수율에 따라 시공사에게 보수를 지불하는 방식. 총공사비 산출이 어렵거나 설계도서가 미비하거나 직영방식과 흡사하게 발주자의 의견이 반영되었으면 할 때 적용된다.
8) 턴키방식
: 건축주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다는 뜻에서 나온 용어로 모든 요소를 포함한 도급방식이다. 즉, 시공사는 대상 계획의 사업 발굴 기획, 타당성 조사, 설계, 시공, 시운전, 인도, 조업, 유지관리까지 발주자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 인도하는 도급방식이다. 다만 총공사비 산정 파악이 어렵고 최저낙찰제로 품질 저하의 우려가 있다.
9) 성능 발주방식
: 건축공사 발주 시 설계도서를 쓰지 않고 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약내용으로 하는 방식으로 이 제도는 시공사의 창조적인 활동을 가능하게 하고 신기술, 신공법을 최대한 활용 가능하다는 점이 특징이다. 설계부터 시공에 이르기까지 시공사의 제안을 대폭 수용하여 결과만 좋으면 어떤 방식으로 공사를 하든 상관없다는 이야기다.
이상
– 건설공사 계약방식 알아보기
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건설공사 계약제도의 종류와 특성
건설공사 계약제도의 종류와 특성에 대하여 알아보겠습니다.
1) 직영방식(直營方式):
건축주가 직접 계획을 세우고 재료구입. 노무자고용. 시공기계 및 가설재를 마련하여 모든 공사를 자기 책임 하에 시행하며 발주. 계약 등의 수속이 간편하고 설계 변경 없이 임기응변 처리가 가능하며 건축주의 의견반영이 용이하고 비영리를 목적으로 확실한 시공이 기대되나 시공관리 능력 부족으로 공사기일 연장 우려가 있으며 공사비가 증대될 수 있다.
직영방식을 채택하는 경우는 군공사와 같은 기밀을 요하는 공사. 난공사. 설계 변경이 빈번한 공사. 견적이 어려운 공사. 문화재와 같은 고도의 기술을 요구하는 공사. 재해 응급복구공사와 대자본을 요하는 공사 등에서 채택되는 경우가 있다.
2) 일식도급(一式都給):
하나의 공사 전부를 도급업자에게 맡겨 노무. 재료. 기계. 현장 시공업무 일체를 일괄하여 시행하는 도급방식으로 계약과 감독이 수월하고 확정적인 공사비로 책임한계가 명확하며 가설재의 중복이 없어 공사비가 절감되나 건축주의 의향이 충분히 반영되지 않으며 도급업자의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 재하청을 주는 경우가 많기 때문에 말단노무자 지불금이 적어져 조잡한 공사가 우련된다.
3) 분할도급(分割都給):
공사를 여러유형으로 세분하여 각기 따로 전문도급업자를 선정하여 도급계약을 맺는 방식으로 건축주와 시공자와의 의사소통이 원활하여 우량시공이 기대되나 현장사무가 복잡하고 경비가 증대된다.
1. 전문 공종별 분할도급: 전체공사를 건축. 기계설비. 전기설비.등으로 세분하여 계약하는 방식
2. 직종별. 공종별 분할도급: 건축. 기계설비. 전기설비 등을 또다시 세분하여 하도급 전문업자와 계약하는 방식으로 직영제도에 가까운 것으로 건축주의 의도를 철저히 반영하는 방식
3. 공정별 분할도급: 정지. 골조. 마무리 공사 등의 공정별로 나누어 도급하는 방식
4. 공구별 분할도급: 대규모 공사에서 구역별로 공사를 구분하여 발주하는 방식
4) 공동도급(joint venture):
1개 회사가 단독으로 도급을 맡기에는 공사규모가 큰 경우 2개 이상의 건설회사가 임시로 결합, 조직, 공동출자, 연대 책임하에 공사를 수급하여 공사완성 후 해산하는 방식으로 신용중대, 기술 확충, 위험분산, 시공의 확실성 등의 장점도 있으나 경비가 증대되는 문제도 내포되어 있다.
5) 정액도급(定額都給):
공사비 총액을 확정하여 계약하는 제도로 공사관리 업무가 간편하며 자금. 공사계획의 수립이 명확하나 공사변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하고 이윤관계로 공사가 조잡해질 우려가 있다.
6) 단가도급(單價都給):
공사금액을 구성하는 단위 공사부분에 대한 단가만을 확정하고, 공사가 완료되면 실시수량의 확정에 따라 정산하는 방식으로 공사의 신속한 착공과 설계변경이 용이하나 자재, 노무비 절감의욕이 결여되고 단순한 작업이나 단일공사에 채택될 수 있다.
7) 실비정산 보수가산식 도급(cost plus fee contract):
직영방식과 도급방식을 장점을 취한 가장 이상적인 제도로 공사의 실비를 건축주와 시공자가 확인하여 정산하고 건축주는 미리정한 보수율에 따라 시공자에게 보수를 지불하는 방식으로
1. 건축주가 양질의 공사를 원할 경우
2. 건축주가 직영방식에서처럼 자기 의사대로 공사를 진척하고 싶을 경우
3. 설계도서가 미완성이거나 불명확한 경우
4. 총공사비의 산출이 어려울 경우에 채택할 수 있다.
장점으로는 양심적인 시공이 기대되고 우량의 공사가 기대되며 건축주 의사 반영이 가능하며 시공자 측의 불의의 손해 가능성을 배제시킬 수 있으나 단점으로는 공사기일의 지연, 공사비절감의 노력과 의지가 결여된다.
1. 실비비율 보수가산식 도급: 공사 진척에 따라 정해진 실비와 이 실비에 미리 계약된 비율을 곱한 금액을 시공자에게 보수로 지불하는 방식임(총공사비=실비+실비*비율보수).시공자는 공사비에 구속받지 않고 공사를 할 수 있으나 건축주와 시공자간의 신뢰에 바탕을 두지 않으면 공사비 증대가 우려된다.
2. 실비한정비율 보수가산식 도급: 실비에 제한을 두고 시공자에게 제한된 금액 내에서 공사를 완성시키는 책임을 지우는 방식(총공사비=한정된 실비+한정된 실비*비율보수)으로 실비가 한정되어 있어 시공자에게 불리한 제도이다
3. 실비 준동률 보수가산식 도급: 실비를 미리 여러 단계로 분할하여 공사비가 각 단계의 금액보다 증가될 때는 비율보수를 체감하는 방식(총공사비=실비+실비*변환비율보수)으로 실비의 절감에 따른 보수율이 높아져 공사비절감 노력 증대
4. 실비정액 보수가산식 도급: 실비의 여하를 막론하고 미리 계약된 일정액의 보수만을 지불하는 방식(총공사비=실비+정액보수)으로 설계변경으로 공사비 변동이 많을 경우 문제가 되므로 미리 변경에 대한 모든 범위, 정도, 한계 등을 정해야 한다.
결론적으로 실비정산 보수가산식 도급제도는 건축주가 건축물에 대한 의견을 충분히 반영할 수 있고, 시공자에게는 일정의 이익이 보장되므로 견실시공을 유도할 수 있어 건축주와 시공자에게 가장 이상적인 제도라 하겠다.
8) Turn key 방식(설계. 시공 일괄계약방식):
“건축주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다”는 뜻에서 나온 용어로서 모든 요소를 포함한 도급방식이다. 즉, 시공자는 대상계획의 사업발굴, 기획, 타당성 조사, 설계, 시공, 시운전, 인도, 조업, 유지관리까지 건축주가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 건축주에게 인도하는 도급방식이며 장점으로는 설계.시공의 communication우수, 책임한계 명확, 공사비 절감, 공기단축, 신공법의 연구 및 개발이 용이하나 단점으로는 설계우수성 반영 불가, 건축주 의도 반영 곤란, 총공사비 산정 사전 파악이 곤란하고 최저낙찰제로 품질의 저하가 우려가 있다.
9) 성능발주방식:
건축공사 발주시 설계도서를 쓰지 않고, 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약 내용으로 하는 방식으로 이 제도는 시공자의 창조적인 활동을 가능하게 할 뿐만 아니라 시공자가 신기술, 신공법을 최대한 활용할 수 있다는 점에서 바람직한 방식이다.
1. 전체발주방식: 설계, 시공에 대하여 시공자의 제안을 대폭 수용하는 방식
2. 부분발주방식: 전체적인 공간구성은 설계도서에 명시하고 어떤 일부분의 부위나 설비 성능만을 표시하여 발주하는 방식
3. 대안발주방식: 종래의 설계도서로 방주하되 시공자의 능력을 살린 대안을 제시하여 계약하는 발주방식
4. Open 부품과 카탈로그를 완비한 부품에 대하여 그 형식만을 나타낸 것으로 발주하는 방식이 있으며
장점으로는 시공자의 창조적 활동이 가능하며 시공자가 재료나 신공법을 자유로이 선택할 수 있으며 설계자와 시공자의 관계개선과 시공자의 기술향상이 가능하다.
단점으로는 건축물의 성능을 정확히 표현하기 어렵고 건축주의 성능확인이 어려운 점이 있으며 시공자의 우수한 기술축적과 경험이 있어야 도입할 수 있는 제도로 보고 있다.
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